ЮРИСТЫ РАССКАЗАЛИ, ЧТО ОЗНАЧАЕТ ОТКРЫТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ

Напомним, в ночь с 30 на 31 марта Верховная Рада Украины приняла во втором чтении и в целом Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». 

Эксперты юридической фирмы «Горецкий и партнеры», а также доктор философии в области права Олег Горецкий специально для «Журналиста» проанализировали документ.

Принятый закон предусматривает открытие рынка земель, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Следует отметить, что действующее сегодня законодательство тоже предусматривает возможность купли-продажи некоторых земель этой категории (например, земельных участков с целевым назначением — для садоводства, огородничества, для ведения личного крестьянского хозяйства и т.д.).

Новый же закон открывает возможность свободно распоряжаться земельными участками с целевым назначением — для ведения товарного сельскохозяйственного производства (это паи, полученные членами колхозов и совхозов и их наследниками). Также этот закон заполняет и другие пробелы земельного законодательства, но об этом позже. В то же время, указанный закон еще не вступил в силу.

Также необходимо обратить внимание на то, что на официальном сайте Верховной Рады содержится текст законопроекта, подготовленного ко второму чтению (в редакции от 03.01.2020), а также сравнительная таблица с текстом законопроекта ко второму чтению (в редакции от 30.03.2020). Таким образом, анализируется закон в редакции, указанной с учетом последней сравнительной таблицы.

Окончательный же текст закона будет опубликован позже в порядке, определенном действующим законодательством.

Для бизнеса, между прочим, должен быть интересным данный вопрос, поскольку после получения возможности приобрести паевые земли, в дальнейшем возможно будет осуществить изменение их целевого назначения (например, сейчас по «серым» или «черным» схемам таким образом строятся различные склады, торговые центры и другие объекты вдоль трасс).

Вступление в силу закона. Следует сразу отметить, что закон вступает в силу с 1 июля 2021, а не с 1 октября 2020 года, как предлагалось ранее.

Зато, с момента опубликования закона вступают в силу те его положения, которые обязывают Кабмин и парламент выполнить определенный объем законодательной работы.

 

ЧТО ЖЕ ТЕПЕРЬ РАЗРЕШЕНО ПОКУПАТЬ И ПРОДАВАТЬ?

После вступления в силу нового закона, можно будет отчуждать (покупать и продавать) земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки с целевым назначением — для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Последние земельные участки, собственно, и стали «изюминкой» нового земельного закона, так как ранее на отчуждение таких земель действовал мораторий.

Указанное приводило к невозможности покупать и продавать эти земли, находившихся в частной собственности граждан (бывших членов колхозов, совхозов, приравненных к ним лиц и их наследников).

Кроме того, такая ситуация приводила к тому, что владельцы паев передавали в аренду такие земли за копейки, так как арендная плата определяется, как правило, с учетом рыночной стоимости земли, а так как рынок таких земель отсутствует, определить их реальную стоимость невозможно. Поэтому в таком случае используют нормативную денежную оценку земли, которая является в разы меньше, чем рыночная стоимость.

 

КАКИЕ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ОТЧУЖДАТЬ ЗАПРЕЩЕНО?

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности запрещается.

Следует указать, что указанная правка в закон появилась одной из последних и ее наличие в законе выглядит несколько непонятно, поскольку в связи с ее наличием земельная реформа является половинчатой, неполной так, как в государственной и коммунальной собственности находится значительное количество земель такой категории. Такие земли в дальнейшем могут быть переданы только в аренду.

Также запрещается отчуждение земель этой категории (в т.ч. паев) всех форм собственности, если эти земли расположены на оккупированных территориях (кроме передачи их по наследству).

Также будет существовать запрет (исключительно для юридических лиц, владельцами которых являются иностранцы / лица без гражданства) на приобретение земель, расположенных ближе 50 километров от государственной границы Украины.

 

КТО МОЖЕТ ПОКУПАТЬ И ПРОДАВАТЬ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ?

Приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут:

— граждане Украины;

— юридические лица (зарегистрированный в Украине), владельцами которых являются граждане Украины, государство / территориальные общины;

— банки (их закон выделяет отдельно) в случае обращения взыскания на залоговое имущество (такие земли Должны быть отчуждены банком в течение года со дня приобретения собственности на них банком)

— территориальные общины;

— государство.

Кому запрещено приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения?

Запрещено приобретать право собственности на такие земли:

— юридическим лицам, владельцами которых являются не граждане Украины (относительно земель этой категории, если участки расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины);

— юридическим лицам, владельцами которых являются граждане Российской Федерации (признанной государством-агрессором / оккупантом)

— лицам, принадлежащим / которые принадлежали к террористическим организациям (в т.ч. так называемых ДНР / ЛНР)

— юридическим лицам, владельцами которых являются иностранные государства;

— юридическим лицам, в которых невозможно установить реального владельца;

— юридическим лицам, владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах;

— физическим / юридическим лицам, в отношении которых применены санкции;

— юридическим лицам, владельцы которых зарегистрированы в государствах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем;

До проведения специального референдума также указанный запрет относится к:

— иностранцам / лицам без гражданства;

— юридическим лицам, владельцами (совладельцами) которых являются не граждане Украины.

Следует отметить, что до вступления в силу этого закона и соответственно до снятия моратория, действует запрет на заключение с юридическими лицами сделок (в т.ч. предварительных договоров) об отчуждении таких земельных участков. Указанные сделки считаются недействительными с момента их заключения.

 

НА КАКИЕ ПЛОЩАДИ СЕЛЬХОЗЗЕМЕЛЬ МОЖНО ПРИОБРЕТАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ?

До 1 января 2024 граждане Украины могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га (это правило не распространяется на земли, приобретенные до вступления закона в силу).

После 1 января 2024 граждане Украины могут приобретать право собственности на земли этой категории площадью до 10 000 гектар.

С 1 октября 2021 (с момента вступления в силу закона) юридические лица (владельцами которых являются граждане Украины) также могут приобретать право собственности на земли этой категории площадью до 10 000 гектар.

Проверки соблюдения указанных требований законодательства и конфискация сельхозземель.

Предусмотрено, что Кабмином должен быть разработан порядок проведения соответствующих проверок на предмет соблюдения приобретателями права собственности на такие земли указанных прав.

В случае выявления нарушений (превышение допустимых нормативов по площадям приобретенных земель, приобретение права собственности на землю иностранцем в порядке наследования и не отчуждение участка в течение года и т.п.) орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель (Госгеокадастр) обращается в суд с иском о конфискацию земель (в случае бездействия Госгеокадастра с таким иском может обратиться прокурор).

КОНФИСКОВАННАЯ ЗЕМЛЯ ПОДЛЕЖИТ ПРОДАЖЕ НА ТОРГАХ

При этом, цена проданного на земельных торгах земельного участка, за вычетом расходов, связанных с ее продажей, выплачивается его бывшему владельцу.

Также законом предусмотрено такую особенность, что при заключении соглашения о приобретении права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, приобретатель должен предоставить документы, подтверждающие источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Распоряжение земельными участками сельхозназначения, на которые гражданами не оформлены актуальные правоустанавливающие документы.

В начале 90-х гражданами получались государственные акты, удостоверяющие право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ныне действующим Земельным кодексом Украина предусмотрено, что такие граждане должны были до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на соответствующие земельные участки. Следует заметить, что на данный момент далеко не все гражданки переоформили свои правоустанавливающие документы.

Также до 2010 года юридические лица могли приобретать право постоянного пользования на указанные категории земель.

Новым законом предусмотрено, что указанная категория граждан и юридических лиц, со вступлением в силу данного закона получает право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до десяти лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов. В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа.

Как уже отмечалось, нормативная денежная оценка этих земель составляет копейки, поэтому это является достаточно экономически интересной новеллой нового закона.

 

ЦЕНЫ

Мы уже говорили о том, что на данный момент рынок паевых земель отсутствует, а потому при определении арендных платежей выходят обычно с нормативной денежной оценке земель.

Так, указанные суммы можно узнать из справочника показателей нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий в Украине по состоянию на 01.01.2020, выданного Госгеокадастром Украины.

Например, на территории Киевской области на 1 га пашни установленанормативная денежная оценка в 26 531 грн .; на 1 га многолетних насаждений — 42 775,60 грн.; на сенокосы — 6 280,76 грн. за 1 га.; пастбища — 4 479,47 грн. за 1 га.

Также, согласно информации Госгеокадастра, по состоянию на 2018 год по Киевской области размер средней арендной платы за пользование землей сельскохозяйственного назначения составил:

— 1 826 грн. за 1 га паев;

— 3 537,20 грн. за 1 га земель сельскохозяйственного назначения государственной / коммунальной форм собственности.

Согласно указанных сведений, по Украине в среднем за аренду платили:

— 1 613,40 грн. за 1 га паев;

— 3 431,50 грн. за 1 га земель сельскохозяйственного назначения государственной / коммунальной форм собственности.

Поэтому, после открытия рынка паевых земель цены на них должны существенно возрасти, поскольку нормативная денежная оценка земель даже близко не соответствует реальной их рыночной стоимости.

Кстати, в этой части закон также указывает на то, что до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

 

СТАТИСТИКА

В пояснительной записке к проанализированному закону указано, что в результате продолжения действия моратория (запрета на отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения), ограничивается права собственников земельных участков, в собственности которых на сегодня находится 30,7 млн. га сельскохозяйственных угодий (74% от площади этих угодий по Украине), в том числе 27,1 млн. га пашни (83,5% от площади пашни по Украине).

Согласно информации Госгеокадастра Украины, по состоянию на 01.01.2016 в Украине учитывалось 42 726,4 тыс. га сельскохозяйственной земли, что составляет 70,8% от общей площади Украины.

Таким образом, принятие проанализированного закона будет касаться огромных площадей земли и значительного количества людей, к реализации положений нового закона будут привлечены значительные объемы капитала, поэтому данный закон имеет ни с чем не сравнимое значение.

Однако, несмотря на в целом прогрессивность закона, остается нерешенным вопрос об отчуждении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной / коммунальной собственности (площади таких земель тоже значительны).

Указанное позволяет сделать вывод о неполноте реформы и о том, что в ближайшем будущем следует ожидать новых изменений в этот закон.

Related Posts

ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНІ ПАЇ ПОТРІБНО ОФОРМИТИ ДО 01.01.2025
МИНЮСТ ПЛАНИРУЕТ ЗАКРЫТЬ 8 КОЛОНИЙ
КАК УКРАИНЦАМ РЕАЛИЗОВАТЬ ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ

Leave a Reply